La Vivienda de un millón ya es estándar en EE.UU. redefine el mapa patrimonial, mientras agentes como Billy Rose alertan de una brecha creciente entre compradores con liquidez y hogares tensionados.

Vivienda de un millón ya es estándar en EE.UU. La frase, que hace una década sonaba a titular exagerado, describe hoy una realidad estadística. Años de revalorización han desplazado el listón de lo que se considera gama alta en buena parte del país.

Según detalla un análisis de la National Association of Realtors recogido por FOX Business en su reportaje sobre el auge de las casas de siete cifras, el número de viviendas ocupadas por sus propietarios valoradas en al menos un millón de dólares pasó de aproximadamente 1,5 millones en 2005 a 6,9 millones en 2024. Hoy representan el 8% del mercado, frente al 2% de hace dos décadas.

Vivienda de un millón ya es estándar en EE.UU.: del lujo a la normalidad

La expansión no es homogénea. En los mercados de mayor coste, el millón ha dejado de marcar la frontera del lujo para convertirse en punto de partida.

Cerca del 40% de las viviendas ocupadas por sus propietarios en Hawái están valoradas en un millón de dólares o más. En California y Washington D. C., aproximadamente un tercio ya ha cruzado esa cota.

En el extremo opuesto, estados como Misisipi, Dakota del Norte y Virginia Occidental apenas registran alrededor de un 1% de viviendas en ese rango. El contraste ilustra hasta qué punto el mercado inmobiliario estadounidense funciona como un mosaico de realidades.

📊 El millón como ancla psicológica y fiscal

Más allá del precio medio, el millón actúa como frontera mental. Desde 2015 se han vendido aproximadamente 2,4 veces más viviendas justo por debajo del millón que justo por encima, según la NAR.

La explicación combina estrategia de búsqueda, requisitos hipotecarios y fiscalidad. Algunos compradores fijan filtros por debajo de esa cifra redonda, mientras que determinados impuestos se activan a partir de ese umbral.

El ejemplo paradigmático es el impuesto a las mansiones de Nueva York, vigente desde 1989 para compras de un millón de dólares o más. Ajustado por inflación, ese millón equivaldría hoy a unos 2,7 millones de dólares, según el informe. El gravamen del 1% añade 10.000 dólares al precio de una vivienda de un millón.

Vivienda de un millón ya es estándar en EE.UU.: qué significa para el comprador

Para el inversor o comprador particular, el dato clave no es solo que haya más casas de siete cifras. Es que el millón ya no garantiza exclusividad en ciertos mercados.

Billy Rose, cofundador y vicepresidente de The Agency, explicó a FOX Business que en Los Ángeles ese umbral dejó de representar verdadero lujo hace años. “En Los Ángeles, parece que hay tanta riqueza y tanta vivienda de alto nivel que el umbral del millón de dólares ahora es realmente de entrada”, afirmó.

Rose añadió que algunos compradores primerizos en esa región comienzan sus búsquedas en torno a 2,5 o 3 millones de dólares. El desplazamiento del rango inicial redefine también las expectativas de rentabilidad y el perfil del cliente.

🔍 Un mercado tensionado entre oferta y expectativas

El encarecimiento no opera en el vacío. Persisten precios elevados y, en muchos lugares, una oferta limitada.

Según Rose, los vendedores siguen anclados a las valoraciones alcanzadas cuando los costes de financiación eran más bajos, mientras que los compradores aguardan mejores condiciones. “Eso ha generado una especie de pulso entre compradores y vendedores”, indicó.

Para quien invierte, ese pulso implica menor visibilidad a corto plazo. Las decisiones se retrasan y el volumen puede resentirse, incluso si los precios se mantienen altos.

Vivienda de un millón ya es estándar en EE.UU. en una economía en “K”

El fenómeno encaja con una dinámica más amplia. Un informe reciente de Zillow concluye que la demanda de viviendas de lujo está repuntando, mientras que las ventas de viviendas de iniciación se debilitan a medida que aumenta la oferta en ese segmento.

Rose describió este patrón como una “economía en forma de K”, donde los compradores con mayor patrimonio disponen de mayor flexibilidad financiera y los de menores ingresos afrontan más presión. “Está creando una brecha mayor entre los que tienen y los que no”, concluyó.

La tendencia no se limita a Estados Unidos. Un informe reciente de The Agency señala que en mercados próximos a Toronto, 1 millón de dólares canadienses (unos 731.000 dólares estadounidenses) ya no compran verdadero lujo. Según Steve Bailey, de The Agency, las propiedades de lujo suelen comenzar más cerca de entre 1,7 y 3 millones de dólares canadienses (aproximadamente entre 1,2 y 2,2 millones de dólares estadounidenses).

En ausencia de un contrapunto bajista explícito en la nota original, los datos dibujan un mercado que se bifurca. Para el inversor, la conclusión es clara: el millón ha perdido su capacidad de discriminar calidad en determinadas plazas, y entender la geografía y el perfil del comprador es hoy más determinante que la cifra redonda.

Desplazamiento del umbral de riqueza

📈 La normalización de viviendas con valor de siete cifras refleja un ciclo prolongado de apreciación inmobiliaria que ha alterado la percepción del lujo. El precio deja de ser solo una etiqueta y pasa a ser un indicador de concentración de renta y patrimonio en determinados núcleos urbanos.

El fenómeno encaja con una dinámica de crecimiento desigual. La fortaleza del segmento alto convive con mayor presión en los tramos de entrada, lo que sugiere que la liquidez y la capacidad de financiación no se distribuyen de forma homogénea. El mercado residencial actúa así como espejo de una economía donde el capital acumulado marca la diferencia.

Un impuesto anclado en el pasado

⏳ El impuesto a las mansiones de Nueva York se aplica a compras de un millón de dólares o más desde 1989. La referencia histórica es relevante porque ese umbral no ha evolucionado al mismo ritmo que los precios, lo que amplía el número de operaciones sujetas al gravamen y altera su naturaleza original.

Vivienda de un millón ya es estándar en EE.UU.: claves para interpretar el mercado

El desplazamiento del millón como frontera del lujo obliga a mirar más allá de la cifra redonda. Para quien sigue el sector, la variable crítica es la profundidad real de la demanda en cada tramo. Si el segmento alto mantiene dinamismo mientras el de entrada se enfría, la brecha puede ampliarse.

Conviene vigilar tres señales. Primero, si el pulso entre compradores y vendedores se resuelve con ajustes de precio o con menor volumen de transacciones. Segundo, si los umbrales fiscales se revisan, lo que podría modificar incentivos. Tercero, si la oferta en vivienda de iniciación sigue aumentando sin absorberse con rapidez.

Un mercado que se bifurca tiende a ser más sensible a cambios en financiación y confianza. Si el comprador con mayor patrimonio conserva margen, el segmento premium puede aislarse parcialmente. Si esa fortaleza se debilita, el ajuste podría sentirse con mayor intensidad en las zonas donde el millón ya es simplemente punto de partida.

Artículo de divulgación financiera redactado por el equipo de Tu Plan A: Bolsa y Trading by Fran Fialli.

Ref. 7ago-alza