Ingresos para comprar vivienda en EE.UU. se disparan desde 2020

El encarecimiento de viviendas y tasas superiores al 6% elevó ingresos requeridos a 120.000 dólares, enfriando ventas y presionando consumo, empleo y crecimiento económico estadounidense.

💡 En octubre de 2023, la hipoteca fija a 30 años en EE. UU. alcanzó el 7,79%, su nivel más alto desde el año 2000, según datos de Freddie Mac.

La vivienda se encarece más rápido que los salarios

Acceder a una vivienda en Estados Unidos exige hoy un esfuerzo financiero muy superior al de hace apenas cinco años. Según el informe anual “State of the Nation’s Housing 2026”, elaborado por el Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard, los ingresos necesarios para comprar una casa de precio medio prácticamente se han duplicado desde 2020.

El mercado no solo enfrenta un problema de oferta. En 2025, la debilidad de la demanda pasó a dominar el panorama, en un contexto de tipos elevados, precios persistentes y un entorno macroeconómico más incierto.

Ventas estancadas y construcción a la baja

Las ventas de viviendas de segunda mano continúan cerca del nivel más bajo registrado en tres décadas, un suelo que se alcanzó por primera vez en 2023. El mercado de obra nueva tampoco muestra dinamismo: las transacciones permanecieron prácticamente sin cambios.

En paralelo, la actividad constructora perdió impulso. El inicio de nuevas viviendas cayó un 1% interanual, lastrado por un descenso del 7% en las viviendas unifamiliares.

• 📉 Ventas de segunda mano en mínimos de 30 años.
• 📉 Inicios de construcción: -1% en el último año.
• ▼ Vivienda unifamiliar: -7%.

El resultado es un mercado que combina menor producción con compradores cada vez más cautelosos.

Propiedad en retroceso y menor creación de hogares

El crecimiento del número de propietarios se redujo a la mitad, provocando que la tasa de propiedad de vivienda descendiera por segundo año consecutivo. También el mercado del alquiler muestra síntomas de enfriamiento: el aumento interanual de inquilinos en el primer trimestre de 2026 fue inferior a la mitad del registrado un año antes.

Esta desaceleración responde en buena medida a la pérdida de tracción del mercado laboral y al deterioro de la confianza del consumidor.

📊 Empleo y confianza, bajo presión

El crecimiento del empleo pasó de sumar 1,5 millones de puestos en 2024 a apenas 116.000 en 2025. Con menos oportunidades laborales, los hogares jóvenes retrasan decisiones como independizarse o mudarse.

La confianza del consumidor cayó más de 20 puntos porcentuales en 2025 y retrocedió aún más a comienzos de 2026, en medio de la guerra con Irán, hasta tocar un mínimo histórico en abril. Sin estabilidad económica, las grandes compras se posponen.

Precios en máximos y ratios desalineadas

Los precios no han dado tregua. Tanto las viviendas nuevas como las existentes presentan valores medianos por encima de 400.000 dólares.

En el caso de las viviendas usadas, el encarecimiento acumulado desde 2020 alcanza el 54%. Actualmente, el precio medio equivale a cinco veces la renta mediana, muy por encima de la ratio de tres veces que predominaba en la década de 1990.

El impacto directo de los tipos hipotecarios

El endurecimiento monetario ha amplificado el problema. Con tipos hipotecarios superiores al 6%, la cuota mensual de una vivienda de precio medio ascendió a 3.100 dólares en el cuarto trimestre de 2025.

Para ponerlo en perspectiva, a comienzos de 2020 esa misma cuota rondaba los 1.700 dólares. El salto es considerable y altera por completo la ecuación de asequibilidad.

• 📈 Cuota mensual 2020: 1.700 dólares.
• 📈 Cuota mensual 4T 2025: 3.100 dólares.
• 🔴 Ingresos necesarios hoy: más de 120.000 dólares.
• ▪️ Ingresos necesarios en 2020: 66.000 dólares.

En términos prácticos, el umbral salarial para acceder a una vivienda media supera ahora los 120.000 dólares anuales, frente a los 66.000 dólares requeridos en 2020. Esta brecha explica por qué muchos compradores potenciales han quedado fuera del mercado.

Un mercado atrapado entre oferta limitada y demanda debilitada

Aunque la escasez estructural de viviendas sigue siendo un factor relevante, el foco se ha desplazado hacia la pérdida de dinamismo de la demanda. Precios elevados, financiación costosa y menor seguridad laboral conforman una combinación que frena las decisiones de compra.

El mercado inmobiliario estadounidense atraviesa así una fase de ajuste peculiar: no se trata de un colapso abrupto, sino de un bloqueo progresivo donde cada variable —empleo, tipos, confianza y precios— ejerce presión sobre la otra.

Artículo de divulgación financiera redactado por el equipo de Tu Plan A: Bolsa y Trading by Fran Fialli.

19jun-bursátil