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Los tipos hipotecarios en EEUU mantienen débiles las ventas; Zillow detecta mayor demanda de alquiler, aunque una bajada rápida podría devolver actividad al mercado inmobiliario.
💡 El 39,6% de los anuncios de alquiler de Zillow incluía una concesión en septiembre. El dato revela que los propietarios recurren con mayor frecuencia a incentivos para captar inquilinos, incluso en un entorno de crecimiento de las rentas.
Un mercado pendiente del coste de financiar la compra
Zillow prevé que las ventas de vivienda sigan por debajo de las del año pasado hasta el cuarto trimestre. La compañía deja abierta una recuperación si los tipos hipotecarios en EEUU bajan con rapidez y devuelven compradores y vendedores al mercado.
Según la información publicada por TheStreet sobre la previsión de Zillow, las ventas cerradas descendieron un 2,5% interanual en septiembre. Las ventas pendientes, operaciones acordadas pero aún sin completar, cayeron un 8,5%.
La previsión responde a dos frenos que coinciden en otoño: unos préstamos más caros y una menor actividad estacional. Zillow también señala que el alquiler mantiene una fortaleza mayor de la esperada.
Por qué los tipos hipotecarios en EEUU frenan las operaciones
El tipo hipotecario determina la cuota mensual que asume el comprador. Cuando sube, una vivienda puede quedar fuera del presupuesto aunque su precio no cambie, lo que reduce la demanda y dificulta que vendedores y compradores cierren acuerdos.
La caída de las ventas pendientes aporta una señal temprana de esa cautela. Sin embargo, no permite anticipar por sí sola el cierre de los próximos meses, porque esas operaciones todavía pueden completarse, renegociarse o cancelarse.
Mischa Fisher, economista jefe de Zillow, atribuye la solidez del alquiler a compradores que ven más atractivo el ahorro mensual de arrendar. El planteamiento no implica que hayan renunciado a comprar, sino que pueden aplazar esa decisión.
La lectura de Zillow sobre los tipos hipotecarios en EEUU
Matthew Graham, de Mortgage News Daily, escribió el 6 de octubre que los mejores tipos fijos a 30 años descendieron al 7,56% para el prestamista medio. Consideró alentador el comportamiento reciente, aunque advirtió que era demasiado pronto para celebrarlo.
Freddie Mac situó su hipoteca fija semanal a 30 años en el 7,28% en su comunicado del 1 de octubre. Ambas referencias sirven para seguir la dirección del coste de financiación, pero no describen necesariamente la oferta concreta que recibe cada prestatario.
Si los tipos hipotecarios en EEUU bajaran de forma sostenida, la cuota mensual podría aliviarse y parte de la demanda aplazada regresaría. Zillow no identifica qué factor provocaría esa hipotética caída ni cuándo podría producirse.
El alquiler gana demanda, pero persiste la presión financiera
Zillow indicó que el alquiler típico en Estados Unidos subió un 2,7% interanual en septiembre. Ese avance refuerza la idea de que el alquiler absorbe parte de quienes posponen la compra, aunque también encarece la alternativa.
El contrapunto llega desde Chen Zhao, responsable de investigación económica de Redfin. Zhao afirmó que los inversores de bonos mantienen preocupaciones que han elevado los costes hipotecarios, pese a que un débil informe de empleo redujo la probabilidad de una subida de tipos de la Fed en octubre.
Redfin, una empresa vinculada al mercado inmobiliario, analiza una variable que afecta directamente a la actividad de su sector. La próxima inflación y la decisión de la Reserva Federal pueden influir en las expectativas, pero Zillow no presenta una garantía de que los tipos hipotecarios en EEUU vayan a bajar.
Los tipos hipotecarios en EEUU condicionan la bolsa inmobiliaria
Quienes invierten en fondos de bolsa estadounidense con presencia inmobiliaria quedan expuestos a dos fuerzas opuestas. Un menor número de operaciones puede frenar la actividad ligada a la compraventa. Al mismo tiempo, la demanda de alquiler puede favorecer a negocios vinculados al mercado arrendatario.
Para quien mantiene renta fija denominada en dólares, el foco está en las expectativas sobre la política monetaria estadounidense. Los cambios en esas expectativas han coincidido con movimientos en los tipos hipotecarios, aunque el comportamiento reciente muestra que la mejora de una expectativa no se traslada automáticamente al coste de financiación.
El dato decisivo será la próxima lectura de inflación y su efecto sobre la decisión de la Reserva Federal. La cuestión central es si esa información reduce la presión que perciben los inversores en bonos y permite una bajada más sostenida de los tipos hipotecarios.
❓ ¿Puede el mercado del alquiler absorber durante mucho tiempo la demanda que se retira de la compra sin elevar aún más la carga financiera de los hogares?
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