Merlin dispara beneficio y mejora guidance por auge en centros de datos

✅ Merlin Properties; valor neto de los activos (EPRA NTA) en 15,99 euros por acción; cartera de oficinas, logística, centros comerciales y, especialmente, centros de datos como principal motor de revalorización.

📈 Los resultados de Merlin reflejan un punto de inflexión dentro del sector inmobiliario cotizado, donde los activos tradicionales conviven con infraestructuras digitales de alto crecimiento. El protagonismo de los centros de datos como generadores de valor y flujo de caja evidencia cómo la demanda tecnológica está redefiniendo la asignación de capital en el real estate europeo.

En un entorno donde la disciplina financiera y el acceso a financiación son determinantes, la reducción del apalancamiento y la reafirmación del rating crediticio refuerzan la idea de que el mercado premia modelos híbridos: activos defensivos con rentas estables combinados con segmentos estructuralmente expansivos como la infraestructura digital.

Resultados impulsados por la infraestructura digital

Merlin Properties cerró el primer semestre de 2026 con un beneficio neto de 579 millones de euros, lo que representa un incremento del 12,9% frente al mismo periodo del año anterior. La mejora no solo refleja la estabilidad de su cartera tradicional, sino el creciente peso estratégico de los centros de datos dentro del grupo.

El beneficio operativo alcanzó los 180 millones de euros, un 8% más interanual. En paralelo, los ingresos totales se situaron en 308 millones —incluyendo 292 millones en rentas brutas— mientras que el EBITDA ascendió a 229 millones, con un avance del 11,7% respecto a 2025.

La compañía atribuye buena parte de esta evolución al crecimiento sostenido de las rentas procedentes de su plataforma de data centers, que ya actúa como principal motor de expansión.

Revalorización del portfolio y balance reforzado

El valor bruto de los activos (GAV) se elevó hasta 13.508 millones de euros, con una revalorización comparable del +3,7% desde diciembre de 2025. Aproximadamente el 80% de la creación de valor del semestre provino del negocio de centros de datos.

Por su parte, el valor neto de los activos (EPRA NTA) alcanzó los 9.913 millones, equivalentes a 15,99 euros por acción, reforzando la visibilidad patrimonial del grupo.

En términos financieros, la ratio de endeudamiento (LTV) descendió al 24,5%, frente al 28,9% de cierre de 2025, tras la ampliación de capital ejecutada en marzo para financiar la Fase III del Plan MEGA. La liquidez disponible se sitúa en 2.571 millones de euros y la vida media de la deuda alcanza los 4,0 años. Las agencias S&P (BBB+) y Moody’s (Baa1) han confirmado el rating crediticio.

Comportamiento por segmentos

🔍 Oficinas: estabilidad en ocupación y precios

El área de oficinas formalizó contratos sobre 85.540 metros cuadrados durante el semestre. Las rentas comparables avanzaron un 2,4%, con un release spread positivo del 1,7%.

La ocupación se mantuvo en un sólido 93,6%. Destacan Madrid (95,4%) y Lisboa (96,1%) como mercados especialmente dinámicos. Además, los edificios PE Cerro Gamos 2 y 3, con 15.208 metros cuadrados, regresaron a cartera tras su reforma, actualmente plenamente ocupados.

📦 Logística: crecimiento moderado con desarrollos en marcha

La cartera logística registró un aumento de rentas comparables del 1,2% y un release spread del +3,9%. La ocupación se situó en el 95%, afectada por movimientos puntuales en Sevilla ZAL.

En paralelo, continúan los desarrollos de Lisboa Park C, Cabanillas Park II C y Valencia-Bétera A, próximos a su finalización.

🛍️ Centros comerciales: fortaleza operativa

El segmento retail volvió a mostrar dinamismo. Las rentas comparables crecieron un 6,4%, mientras que las ventas de los inquilinos aumentaron un 8,4% y las afluencias un 1,9%.

La ocupación alcanzó el 96,9% y la tasa de esfuerzo se mantuvo contenida en el 10,8%, lo que facilita nuevas subidas de rentas sin tensionar a los operadores.

Plan MEGA: escalando capacidad en centros de datos

Merlin prevé ingresar 68 millones de euros en 2026 por el arrendamiento de centros de datos. La Fase I (64 MW) está completamente equipada y alquilada, con Barcelona y Bilbao-Arasur generando flujo de caja pleno. Madrid-Getafe comenzará a aportar ingresos una vez completadas las conexiones eléctricas previstas para el cuarto trimestre.

La comercialización de la Fase II (254 MW) avanza por encima de las previsiones. Además, se ha solicitado licencia para los desarrollos Bilbao-Arasur 04 y 05, integrados en la Fase III (406 MW).

Inversión, rotación de activos y nuevas previsiones

Durante el semestre, la inversión se concentró en los planes Best II, Best III y en el despliegue del Plan de Infraestructura Digital. En el capítulo de desinversiones, se han cerrado ventas de activos no estratégicos por 75 millones de euros a valor de tasación hasta julio.

Adicionalmente, existen compromisos firmados por 91 millones cuya ejecución está prevista para el segundo semestre de 2026 y 2027.

Con este escenario, la compañía ha revisado al alza su guía anual y eleva un 4% su previsión de beneficio operativo para 2026, hasta 340 millones de euros —unos 0,55 euros por acción— frente a los 327 millones estimados anteriormente.

La estrategia combina expansión en infraestructura digital, disciplina financiera y una gestión activa del portfolio tradicional. El mercado empieza a valorar a Merlin no solo como una socimi diversificada, sino como un actor relevante en el negocio europeo de centros de datos.

Artículo de divulgación financiera redactado por el equipo de Tu Plan A: Bolsa y Trading by Fran Fialli.

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